종부세 1세대 1주택 12억 원 공제는 세대원 중 한 명이 1주택만 단독 소유해야 성립한다

공제금액 표에서 내 행을 찾으면 종부세를 내는지 바로 갈린다

종합부동산세는 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤에 과세표준이 남아야 부과됩니다. 국세청 종합부동산세 개요가 공개한 유형별 공제금액은 다음과 같습니다(확인일 2026-11-03).

차이는 3억 원입니다. 공시가격 합계가 11억 원인 주택 보유자는 1세대 1주택자로 인정되면 과세표준이 0이 되어 종부세가 없고, 인정되지 않으면 2억 원이 과세표준 계산에 들어갑니다. 그래서 1세대 1주택자 여부가 세액의 전부를 결정하는 경우가 흔합니다.

국세청이 적는 1세대 1주택자의 정의는 한 문장입니다. '거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우'(종합부동산세법 안내). 조건이 셋 겹쳐 있습니다. 거주자일 것, 세대 안에서 주택을 가진 사람이 한 명일 것, 그 한 명이 1주택을 단독으로 소유할 것입니다.

공동명의와 세대 합가에서 12억 원 공제가 깨지는 지점

정의의 '단독으로 소유'와 '세대원 중 1명만'이 실제로 걸리는 자리입니다.

• 부부 공동명의 — 한 주택을 부부가 지분으로 나눠 가지면 '세대원 중 1명만이 단독으로 소유'라는 문장에 그대로 들어맞지 않습니다. 각자 지분에 대해 각각 9억 원 공제를 적용받는 구조와, 1주택자 특례를 신청해 12억 원 공제와 세액공제를 받는 구조 중 어느 쪽이 유리한지가 갈립니다. 판정 규칙은 지분 합산 공시가격을 기준으로 둘을 비교하는 것입니다. 각자 9억 원씩 적용되면 합계 18억 원까지 공제되므로 세액공제 요건(연령·보유기간)을 채우지 못한 부부는 공동명의 그대로가 유리하고, 고령·장기보유로 세액공제율이 높은 부부는 1주택자 특례 쪽이 유리할 수 있습니다. 두 방식의 비교는 신고 때 선택하는 항목입니다.
• 세대원이 각자 집을 가진 경우 — 세대 안에서 두 사람이 각각 주택을 소유하면 세대 기준으로 1주택자가 아닙니다. 공제금액은 각자 9억 원입니다.
• 혼인·동거봉양으로 세대가 합쳐진 경우 — 국세청 안내는 혼인과 동거봉양(60세 이상 직계존속 합가)에 대해 '각각 10년간 1세대로' 보는 특례가 있다고 적습니다. 즉 합가 때문에 바로 다주택 세대가 되는 것은 아니고 일정 기간 분리해 보는 장치가 있습니다. 다만 기산일과 세부 요건은 이 페이지에 적혀 있지 않아, 합가 사실이 있다면 신고 전에 국세청 상담으로 적용 여부를 확정해야 합니다.

판정일은 매년 6월 1일 하나뿐이고 그 뒤의 거래는 올해 세금에 영향이 없다

국세청 종합부동산세 개요는 과세기준일을 '매년 6월 1일'로 적습니다. 이 날짜 하나가 세 가지를 동시에 확정합니다. 누가 납세의무자인지, 주택이 몇 채인지, 1세대 1주택자인지입니다.

• 6월 1일 이전에 팔았다면 올해 종부세 납세의무자는 매수인입니다.
• 6월 2일에 팔았다면 보유 기간이 하루여도 올해분은 매도인이 냅니다.
• 6월 1일에 두 채였다면 그해 안에 한 채를 팔아도 올해는 1세대 1주택자가 아닙니다.

상속으로 주택이 늘어난 경우도 이 날짜로 판정됩니다. 국세청 안내는 상속주택에 대해 보유기간을 피상속인의 취득일부터 계산하는 특례를 적고 있고, 재개발·재건축 주택은 멸실된 주택의 취득일부터 보유기간을 계산한다고 적습니다(종합부동산세법 안내). 이 특례는 보유기간 산정에 관한 것이므로, 상속으로 두 채가 된 상태에서 세액공제의 보유기간은 이어 받지만 주택 수 판정 자체는 6월 1일 현재 보유 상태로 이루어집니다.

임대주택과 미분양주택은 과세 대상에서 빼는 길이 따로 있습니다. 같은 개요 페이지는 일정 요건을 갖춘 임대주택·미분양주택 등을 9월 16일부터 30일까지 합산배제 신고하면 과세에서 제외한다고 적습니다. 이 기간을 넘기면 그해에는 합산배제를 받을 수 없습니다.

이 글의 공제금액과 정의가 실린 국세청 페이지

주택 9억 원·1세대 1주택자 12억 원, 종합합산토지 5억 원, 별도합산토지 80억 원, 과세기준일 6월 1일, 합산배제 신고기간 9월 16~30일은 국세청 종합부동산세 개요에서 2026-11-03에 확인했습니다. 1세대 1주택자 정의, 혼인·동거봉양 특례, 상속주택·재개발주택의 보유기간 기산 특례는 같은 국세청 종합부동산세법 안내에서 확인했고, 이 페이지는 공제금액·공정시장가액비율·세율을 2026년 요약으로 제시합니다.

확인되지 않아 답하지 않은 것은 두 가지입니다. 지방 저가주택 특례의 공시가격 상한과 합산배제 임대주택의 임대료 상한·의무임대기간이 이 페이지들에 숫자로 적혀 있지 않습니다. 2절의 공동명의 비교는 공식 공제금액(각자 9억 원, 1주택자 12억 원)에서 끌어낸 판정 기준이며, 어느 쪽이 유리한지에 대한 수치 예시는 국세청 페이지에 실려 있지 않습니다. 선택은 신고 단계에서 확정하십시오.